Стройки в деталях
Блог юриста о новостройках Киева

Стройки в деталях
Блог юриста о новостройках Киева

Главная - Услуги - Анализ договорной схемы и описание рисков

ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Мы предлагаем вам следующий спектр услуг:
Полный анализ содержания договоров, которые предлагает к подписанию отдел продаж;
1
Анализ договорной схемы в случае, если соглашений будет заключаться несколько;
2
Рекомендации по внесению изменений в соглашения;
3
В случае, если отдел продаж идет на уступки и вносит изменения в договора, составление пунктов, которые необходимо в него внести.
4
Прежде чем внести инвестиции на строительство квартиры, необходимо узнать, на каких условиях вам ее передадут. Такие условия зачастую фиксируются в разных видах соглашений, которые вы и подписываете с застройщиком.

Застройщик может оформить с вами отношения по одной из следующих договорных схем:
1. Инвестиционный договор
2. Предварительный договор купли-продажи;

3. Договор об участии в фонде финансирования строительства;

4. Договор об уплате паевых взносов через кооператив;

5. Договор купли-продажи дериватива;

6. Договор купли-продажи имущественных прав;

7. Договор купли-продажи квартиры;

8. Иные другие соглашения, не запрещенные законодательством Украины.
Основные моменты, на которые стоит обращать внимание в любых соглашениях на строительство жилья:
1
Четкое определение вашей квартиры:
в каком доме находится, на каком земельном участке, на каком этаже, сколько комнат, план-схема, технические характеристики объекта, перечень отделки, с которой будет сдаваться квартира.
2
Планируемый срок ввода в эксплуатацию объекта.
Это условие является одним из самых важных в схемах инвестирования;
3
Порядок расчетов.
В случае, если оплата идет частями очень важно зафиксировать стоимость квадратного метра и график платежей;
4
Ответственность
заказчика / фонда / иного юридического лица, с которым заключается сделка за просрочку ввода объекта в эксплуатацию;
5
Обязанность
вернуть деньги в случае просрочки ввода объекта в эксплуатацию;
6
Ваше право разорвать договор
в случае просрочки ввода объекта в эксплуатацию;
7
Переуступка
Условия переуступки своих прав на обьект другому лицу.
В этой статье обсудим более подробнее особенности основных соглашений, которые застройщики предлагают к подписанию.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДОГОВОР НА СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ

Инвестиционный договор является довольно распространенной схемой инвестирования в жилье. Такой вид соглашения предусмотрен Законом Украины об инвестиционную деятельность. Его суть довольно проста: вы инвестируете свои денежные средства в объект недвижимости и взамен получаете гарантию его достроить и передать в собственность вам.

Чаще всего, эту схему используют крупные застройщики, к примеру, KANdevelopment. Обычно такие сделки заключаются либо с заказчиком напрямую, либо с фондом, который также финансирует строительство. С этого и выплывает, что вы в дальнейшем будете заключать либо договор купли-продажи квартиры, либо после передачи всех документов заказчиком будете регистрировать первичное право собственности квартиры на себя.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР В ИНВЕСТИЦИОННОЙ СХЕМЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Условия предварительного договора предусмотрены Гражданским кодексом Украины. Суть этого соглашения заключается в том, что вы с застройщиком друг другу гарантируете в будущем заключить основной договор – купли-продажи квартиры с целью передачи вам объекта в собственность. На этапе предварительного соглашения вы с застройщиком обсуждаете и фиксируете все условия будущей сделки.

В предварительном соглашении есть моменты, на которые я бы рекомендовала вам обратить особое внимание:

1. Обязательная нотариальная форма. Поскольку этот документ является предварительным договором купли-продажи, он должен заключаться в той же форме, что и купля-продажа. Для договора купли-продажи предусмотрена обязательная нотариальная форма, следовательно для предварительного соглашения также предусмотрена нотариальная форма заключения;
2. Граничный срок оформления будущей сделки. Зачастую предварительным соглашением не гарантируют вовремя ввести в эксплуатацию объект, а гарантируют до определенного момента заключить основной договор. Обращайте на это внимание, когда подписываете предварительное соглашение;
3. Условия того, что все платежи оплачиваются по предварительному договору и по основному вы не должны ничего платить. Зачастую застройщики упускают это условие в соглашениях. Во избежание рисков доплаты по основной сделке еще платежей, я бы советовала вам настаивать на этом пункте.
ДОГОВОР ОБ УЧАСТИИ В ФОНДЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

ФОНД ВИДА А

Заключение договора об участии в фонде финансирования строительства является одной из законных схем оформления правоотношений инвестирования в строительство. Эта схема предусмотрена действующим законодательством Украины. Также существует утвержденная Кабинетом министров Украины типовая форма соглашения об участии в фонде финансирования строительства. Чаще всего ее также используют крупные строительные компании. К примеру, по такому договору работает Укрбуд и Аркада.

Суть этой схемы заключается в следующем:

Юридическое лицо, которое получило лицензию на осуществление деятельности по управлению фондом создает фонд финансирования строительства с целью привлечение доверителей (инвесторов), которые будут финансировать строительство и в будущем получат в собственность жилье, которое за ними закреплено согласно договоренности.
Существует два вида фондов финансирования строительства:
  • ФФС вида А;
  • ФФС вида Б;
Основной разницей их заключается в том, что управитель ФФС вида А не несет ответственности перед доверителями своим имуществом. В Украине чаще всего используют ФФС вида А.

Поскольку типовой договор предусмотрен на законодательном уровне, рекомендую вам проверить, соответствует ли предлагаемое к подписанию соглашение условиям, которые указаны в законодательстве Украины. Но обращаю внимание, что такая схема инвестирования не защищает надлежащим образом инвестора от возможных рисков заморозки строительства и слабо гарантирует возврат денежных средств. Более подробно об этой схеме вы можете почитать перейдя по ссылке.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Его суть заключается в том, что поскольку материального объекта – квартиры еще нет, то и передать вам ее никто не может. Но по этому соглашению вам передаются права в будущем оформить право собственности на зафиксированную за вами квартиру.

Существуют две схемы, как застройщики заключают такого рода соглашения:

1. Напрямую купля-продажа имущественных прав;
2. Такому соглашению предшествует купля-продажа дериватива.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДЕРИВАТИВА

Суть его заключается в том, что за часть денежных средств от стоимости квартиры фонд продает вам дериватив – гарантию того, что с вами заключат второй договор – купли-продажи имущественных прав, по которому вы и сможете в будущем оформить в собственность свою квартиру. Такой схеме придерживается, к примеру, застройщик DIM, Stolitsa group.

Как вы видите, существует большое количество договорных схем, которые предлагают застройщики. Если вам понадобится помощь в проверке содержания договоров, мы всегда готовы помочь с их анализом. Также мы готовы разработать рекомендации по внесению изменений и предупредить о возможных рисках покупателя.
Хотите получить юридическую консультацию по обьекту? Заполните форму и я с Вами свяжусь.
Нажимая на кнопку "отправить", вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности
Write Close
Close
Нужна юридическая консультация? Напишите нам
Telegram
WhatsApp
Viber
Phone
Made on
Tilda