Налоги на недвижимость 2021

04 июля 2021 года
Как многие уже слышали, 01.07.2021 года Верховной радой Украины принято в первом чтении законопроект № 5600 от 02.06.2021 года «Об внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и некоторых законодательных актов Украины касаемо обеспечения сбалансированности бюджетных поступлений». Его поддержали 264 народных депутата.

В народе этот законопроект прозвали «антиахметовским», потому что им хотят предусмотреть сбор налогов с деятельности «олигархов».

Документ предусматривает изменение налоговой нагрузки многих сфер экономики, включая и сферу недвижимости.

Какие изменения затронут недвижимость?

Законопроект предлагает добавить два налога на недвижимость:

1. В части налога на доходы физических лиц - ввести налогообложение НДФЛ по ставке 18% доходов, полученных от продажи в течение отчетного налогового года третьего и последующих объектов недвижимости;

2. В части налога на добавленную стоимость - расширение базы налогообложения за счет налогообложения операций по поставке всего рынка жилья (объектов жилищного фонда), кроме строящегося жилья за бюджетные средства (равные условия ведения бизнеса для всех участников рынка жилья учитывая, что в условиях рыночной экономики цены на жилье формируются с учетом спроса и предложения).

Если говорить проще, то инвесторы, которые зарабатывают деньги на инвестициях, должны будут оплачивать 18% НДФЛ от стоимости жилья с продажи третьей и более единицы недвижимости за год. Негласно, многие продавцы недвижимости возлагают все налоги на плечи покупателя. Но выгодно ли будет покупателю приобретать жилье на 18% дороже стоимости, которая была указана в объявлении? Думаю, что покупатель поищет себе другой объект, чтоб не обременять себя лишними значительными расходами.

Для сравнения, сейчас в Украине действует норма о том, что продавец платит 5% НДФЛ от стоимости жилья с продажи второй и более единицы недвижимости за год. Если законопроект будет принят, то НДФЛ на продажу второго жилья в размере 5% так и останется.

Если смотреть на природу налога на доходы физических лиц, то базой налогообложения должен быть именно доход инвестора, ведь часть денег, которые он вложил в объект не является его доходом. Вследствие, облагаться налогом должна разница между ценой покупки и продажи недвижимости инвестором. Согласно налогового законодательства Украины, НДФЛ взымается со всей стоимости проданного жилья. Правда несправедливо?

Что касается НДС, этот налог взымается с юридических лиц. Поскольку существуют разные схемы инвестирования, не всегда непосредственно заказчик строительства продает имущественные права на квартиры. Бывает, что имущественные права перепродают другим юридическим лицам (расплачиваются с подрядчиками, выкупают агентства недвижимости и т.д.). В таком случае, НДС взымается с каждой операции, пока недвижимость не перейдет физическому лицу. Вопрос заключается в том, на сколько же поднимется цена на жилье в таких схемах инвестирования?

Как видят изменения законодатели?

Такие изменения могут значительно снизить спрос покупки жилья, поскольку повышение налогов повлияет на поднятие цен на недвижимое имущество, поскольку застройщик закладывает все свои расходы в стоимость жилья. Это логично, так как объекты строятся с целью прибыли.

Если спрос на покупку жилья все же снизится, это может привести к уменьшению заказов на строительные материалы, а также уменьшению объектов строительства – базы налогообложения.

Кто будет платить НДС с объектов, которые уже строятся и по которым уже подписаны договора?

Будем надеяться, что законодатель внесет правки в законопроект и в переходных положениях учтет момент вступления в силу этих норм.

Если же эти нормы вступят в силу с момента опубликования закона, то облагаться налогом будут все объекты, по которым застройщик еще не передал имущественные права.

Как застройщики поведут себя с принятием нового закона, конечно, известно только самим застройщикам. Но все же можно предположить, что они физически не смогут оплатить самостоятельно НДС со всех недостроенных объектов.

Когда передаются имущественные права на объект?

Для примера возьмем договор купли-продажи имущественных прав. В момент подписания такого договора, продавец обязуется передать покупателю имущественные права (далее - ИП) на будущую квартиру, а покупатель – оплатить стоимость таких ИП. Имущественные права считаются полностью оплаченными и переданными продавцу с момента произведения полной оплаты по договору + доплаты за фактические квадратные метры (если после обмеров БТИ площадь была увеличена), а также подписания акта приема-передачи ИП. То есть это происходит уже после ввода дома в эксплуатацию. До этого момента ИП на квартиру не были переданы продавцом по договору, а значит продажа имущественных прав на квартиру еще не произошла. Вследствие, с такой операции, даже если сам договор был подписан до принятия закона, законодатель может обязать застройщика платить НДС.

Что касается, к примеру, предварительного договора купли-продажи, то до момента подписания основного договора объект тоже еще не передан, но все основные условия были зафиксированы в предварительном договоре.

Застройщики могут требовать доплату НДС с покупателей ссылаясь на некие форс-мажорные обстоятельства (правда как они будут их доказывать Торгово-промышленной палате пока неизвестно), требовать доплату фактических квадратных метров по цене, которая значительно выше той, которая предусмотрена договором (если в договоре четко не зафиксирована цена доплаты). А некоторые застройщики были более предусмотрительными и прописали в своих договорах пункты о том, что, если будут внесены изменения в налоговое законодательство, все дополнительные налоги будет оплачивать покупатель. В таком случае, инвестора самостоятельно согласились на такие условия.

Процедура принятия закона

Законопроект проходит три чтения в Верховной раде Украины:
1 - обсуждение основных принципов, положений, критериев, структуры законопроекта и принятие его за основу;
2 - постатейное обсуждение и принятие законопроекта во втором чтении;
3 - принятия законопроекта, который требует доработки и согласования, в целом.

В некоторых случаях, окончательное принятие законопроекта может быть сразу после первого или второго чтения.

То есть законопроект может быть принят не совсем в той редакции, которая на сегодняшний день доступна к анализу. Поэтому будем следить за развитием событий и, как будет доступна окончательная редакция закона, обязательно снова ее проанализируем.

ПОХОЖИЕ СТАТЬИ

Подписывайтесь на нашу группу в Facebook и Instagram и следите за свежими новостями
Есть вопросы?
Хотите получить юридическую консультацию по обьекту? Заполните форму и я с Вами свяжусь.
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c политикой конфиденциальности