ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Когда люди решаются на серьезный для своей семьи шаг – покупку квартиры, хочешь не хочешь, а это волнение, ведь суммы таких сделок очень большие. Нужно, что бы рядом присутствовал независимый человек, который сможет перечитать иной раз документы на предмет того, чтоб в него не включили лишние пункты, проверить полномочие всех подписантов и совершить другие действия, которые необходимы для сделки.

Мы предлагаем вам услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью в Киеве и Киевской области. Наши специалисты успешно сопроводили уже десятки сделок с недвижимостью на первичном и вторичном рынке.

Мы предлагаем вам следующие услуги:

1. Консультация по вопросам подготовительного процесса сделки, нотариального удостоверения и государственной регистрации;
2. Юридическое сопровождение сделки с недвижимостью.

Помимо непосредственного сопровождения сделки, перед ее назначением, я бы советовала вам подготовиться и заказать услугу по полной юридической проверке объекта недвижимости, поскольку здесь может быть много «подводных камней»: наличие арестов, ипотек, прописанных в квартире людей (на вторичном рынке). Также нужно удостовериться в праве собственности продавца либо проверить полномочия представителя и т.д.

Полная юридическая проверка объекта недвижимости вторичного рынка недвижимости включает в себя:

1. Анализ документов собственника квартиры (подтверждающие право собственности, паспортные данные, семейное положение, информация о детях);
2. Проверка объекта на наличие арестов и ипотек;
3. Проверка объекта во всех доступных государственных реестрах;
4. Проверка прописанных в квартире людей (в том числе детей);
5. Проверка собственника жилья в реестре должников;
6. Проверка наличия судебных споров по жилью;
7. Иные другие действия, которые необходимы для конкретной сделки.

С перечнем услуг по полной проверке объекта недвижимости на первичном рынке вы можете ознакомиться в разделе услуги – полная юридическая проверка.

Покупка квартиры может оформляться двумя способами, в зависимости от схемы покупки:

Если это первичный рынок (инвестирование в объект недвижимости), такие сделки могут оформляться в отделе продаж застройщика. Договора, которые могут быть заключены в простой письменной форме:

• инвестиционный договор;
• договор об участии в фонде финансирования строительства;
• договор об уплате паевых взносов через кооператив;
• договор купли-продажи дериватива;
• договор купли-продажи имущественных прав;
• иные договора, не запрещенные законодательством Украины.

Некоторые договора первичного рынка я бы советовала заключать исключительно в письменной нотариальной форме – это предварительные договора купли-продажи.

Согласно абзацу 4 части 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, заключение предварительного договора должно происходить в той же форме, что и основной договор. Согласно статье 657 Гражданского кодекса Украины, договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение требования закона о нотариальном удостоверении договора тянет за собой юридические последствия. Такими последствиями может быть признание его ничтожным. В отдельных случаях по решению суда такой договор могут признать действительным. Отделы продаж не очень любят заключать предварительные договора с нотариальным удостоверением, поскольку это влечет за собой ряд действий: договорится с нотариусом, приехать к нему в офис… Для вас же такое удостоверение повлечет за собой дополнительные расходы на нотариальные услуги. Мой совет, лучше потратить на первом этапе немного больше денежных средств, чем потом признавать этот договор действительным и всеми законными способами склонять застройщика к заключению основной сделки.

Помимо предварительного договора, как уже выплывает из предыдущего абзаца, обязательному нотариальному удостоверению подлежит договор купли-продажи квартиры. Обращаю внимание, что это относиться как к первичному, так и к вторичному рынку.

При нотариальном удостоверении договора, нотариус приводит его в форму, которая нужна ему и может возникнуть ситуация, что некоторые пункты будут перефразированы либо вообще удалены. В связи с этим очень важно перед подписанием документа очень внимательно его еще раз перечитать и убедиться в том, что в тексте отсутствуют нежелательные для вас пункты. Такая же ситуация может возникнуть и при заключении сделки в отделе продаж. Причиной может быть простой человеческий фактор. Поэтому я советую всегда перечитывать документы перед подписанием.

Помимо стоимости квартиры, существуют еще некоторые затраты, о которых должен знать как покупатель, так и продавец.

Затраты, которые будет нести продавец при продаже недвижимости:

1. Если покупатель владеет недвижимостью более 3 лет и это его первая продажа недвижимости за год, покупатель должен будет оплатить государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта, которая зафиксирована в договоре;
2. Если строк владения недвижимостью составляет менее 3 лет, покупатель оплачивает пошлину, которая указана в п.1, а также налог на доход физических лиц в размере 5% от стоимости недвижимости и военный сбор в размере 1,5%;

Затраты, которые будет нести покупатель при покупке недвижимости:

1. 1% от стоимости объекта, которая зафиксирована в договоре в Пенсионный фонд Украины;
2. 1% от стоимости объекта государственной пошлины;
3. Услуги нотариуса и стоимость административных услуг за переоформление права собственности.

Тоже покупатель и продавец должны договориться, кто оплачивает оценку имущества, ведь без этого нотариус не сможет оценить реальность суммы объекта.

Иногда продавец хочет, чтоб все расходы нес покупатель и тогда реальная сумма сделки в разы увеличивается.

Вам необходимо понимать такие моменты:

1. Стоимость услуг адвоката по сопровождению сделки будет куда меньше, нежели стоимость работы адвокатов по сопровождению судебного процесса в споре по недвижимости или возврата денежных средств, а также меньше стоимости услуг риэлторов.
2. Вы платите за услугу – сопровождение сделки, проверку документов и т.д. В отличие от риелторов, адвокат заинтересован качественно предоставить услугу, ведь интерес риэлтора — это заключить сделку не зависимо от нюансов, поскольку его гонорар зависит от конечной цели – заключенной сделки.

Лучше подумать об этом на начальном этапе взаимоотношений покупателя с продавцом, чтоб избежать судебных споров по недвижимости.

Если вам нужна будет помощь в сопровождении сделок с недвижимостью, мы всегда можем предоставить качественную юридическую консультацию по всем интересующим вам вопросам.